A:不動産含み益銘柄

不動産不動産含み益は25兆円と言われる日本企業への投資ファンドの関心が高まっています
今年日本で発表されたアクティビストによる投資や買収の背景には、
日本企業のバランスシートに計上されている不動産の含み益

エリオット・インベストメント・マネジメントが東京ガスの株式5.03％を取得したことは
東京ガスの保有不動産の価値を最大１兆5000億円程度と
時価総額に匹敵する規模と推定しているから

日本企業がオフィスやホテル、ゴルフ場といった不動産を
長年保有し続けていることが含み益につながっている
先日平和にアコーディア・ゴルフの親会社である
PJC Investmentsの全株式を約5100億円で売却した
米フォートレス・インベストメント・グループもこのケースで
フォートレスは約4000億円でアコーディアを取得しており、今回の売却により
約1000億円の利益を得たとされています

ゴールドマンのチーフ株式ストラテジスト、ブルース・カークは
「数十年もの間、日本企業が持つ不動産価値は高いと分かっていたが、
その価値を引き出すための鍵をこれまで持っていなかった。
だが、今やそれを手に入れた」と発言していました

ゴールドマンでは、不動産が主な事業でない250社以上の日本企業において、
少なくとも25兆円の含み益があると推定。
中でも鉄道や建設、公益事業などの企業が含み益を多く抱えているという。

エリオットは、東京ガスに対して不動産売却益の有効活用を求めている。
東京ガスは、高級ホテル「パークハイアット東京」が入居する
新宿パークタワーを所有

TOB合戦に発展した富士ソフトは
首都圏に複数のオフィスビルを所有していることも理由
３Ｄインベストメント・パートーナーズは
富士ソフトが保有する不動産は帳簿価格の845億円に対して
少なくとも1950億円の価値があると試算しています

日本企業は伝統的に資産を多く抱えている。
長期間保有している不動産はアクティビストやＰＥファンドにとって格好のターゲット

ＫＫＲは2023年に旧日立物流（現ロジスティード）を6700億円で買収した後
同社が保有する1080億円相当の倉庫を自社の不動産資産運用会社である
ＫＪＲマネジメントに売却

20年にベインキャピタルが900億円で昭和飛行機工業を買収した後
所有していたゴルフ場を推定1300億円で売却

西武ホールディングスは、旧赤坂プリンスホテル跡地に建設した
「東京ガーデンテラス紀尾井町」を売却のニュースがありましたが
ブラックストーンに売却することが発表されました。
売却額: 約4000億円。
譲渡益: 帳簿価額が約1396億円であるため、売却益は約2604億円

サッポロ（８３１８円　１２月３０日）もこのケース

ゴールドマンのカーク氏は「余剰資金を株主に還元するという簡単な方法は既
に実現している。現在はより洗練された価値の創出に取り組んでいる」とした上で
「現時点では不動産の含み益という観点が非常に興味深い」とのこと

不動産含み益企業を見つけて買っておくという
平成バブルの時の様な投資が活発になるのが来年です

日本の企業で不動産含み益の大きい企業を、不動産業以外の観点から挙げると、以下のような企業が考えられます：

東京ガス　（４３７０円　１２月３０日）　
- 不動産含み益：約1兆5000億円
- 東京ガスは、エネルギー事業を主な業務としながらも、保有する不動産の価値が高く評価されています。
JR東日本　（２７９５円　１２月３０日）
- 不動産含み益：約数兆円
- 鉄道事業を中心に、不動産開発や商業施設の運営を行っており、駅周辺の土地やビルから得られる含み益が大きいです。
サッポロホールディングス　（８３１８円　１２月３０日）
- 不動産含み益：具体的な金額は不明だが、保有不動産が多い。
- 食品・飲料業界の企業でありながら、土地や施設を保有しており、その価値が含み益として計上されています。
東急不動産ホールディングス（９６７．６円　１２月３０日）
- 不動産含み益：約4084億円
- 鉄道事業と不動産開発を手掛けており、保有する不動産から得られる価値が大きいです。
西武ホールディングス　（３２０８円　１２月３０日）
- 不動産含み益：具体的な金額は不明だが、多くの土地や施設を保有。
- 鉄道事業やレジャー施設を運営しながら、不動産資産も多く抱えています。
東洋製缶グループホールディングス　（２４０６．５円　１２月３０日）

含み益：具体的な金額は不明だが、不動産関連の資産を保有。

製造業でありながら、工場やオフィスビルなどの不動産資産が含み益に寄与しています。

イオン（３６９２円　１２月３０日）

- 含み益：具体的な金額は不明だが、大型商業施設や土地を多数保有。
- 小売業であるイオンも、商業用不動産から得られる含み益があります。
日本紙パルプ商事（６８５円　１２月３０日）
東宝（６１５４円　１２月３０日）　日比谷にある帝劇ビルや東宝ツインタワーなど、都心に戦略的な不動産を保有
高島屋（１２５２円　１２月３０日）

B:小売り、サービス業

トリドールホールディングス　（３９００円　１２月３０日）
１．海外展開の加速
タイ市場への進出を積極的に推進

・2024年11月15日、タイ最大の複合企業CPグループとCPFグループと基本合意書を締結、この提携により、CPFグループの現地展開の知見とトリドールグループの食の感動体験構築ノウハウを組み合わせ、タイ市場で新たな価値を創造することを目指す。

・さまざまなブランドのタイでの展開を視野

・タイ市場は経済成長とともに外食産業が拡大しており、特に日本食の人気が高まっています

韓国市場への再進出

・韓国ロッテグループ傘下のLotte GRSとマスターフランチャイズ契約を締結し、2025年中にソウル市内に「丸亀製麺」1号店をオープンする計画

２．業績の回復と成長 2025年3月期の予想経常利益は11,000百万円で、前期比1.5%増益が見込まれ

自己資本比率が25.8%まで改善

ラウンドワン　（１３１３円　１２月３０日）

アメリカでの事業拡大

高級和食店「ROUND ONE Delicious」の展開：
- 2025年夏に、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコの主要3都市で6ユニット（1ユニット7店舗）をオープン予定
- 国内の超人気店約20店舗と提携し、最高峰の日本食を提供
アミューズメント事業の成功：
- 北米で約50店舗の複合アミューズメント施設を展開し、営業利益が100億円規模に成長
- この成功経験を活かし、和食事業の展開を計画。
将来的な展望：
- シカゴ、ダラス、ワシントンDC、ホノルルへの出店も計画中
- ヨーロッパを含む全世界への展開を視野に入れている

業績の向上

予想経常利益の増加：
- 2025年3月期の予想経常利益は26,612百万円で、前期比9.4%増益が見込まれている
- 2025年3月期中間決算の経常損益は12,823百万円で、IFISコンセンサスを4.6%上回る

2024年12月時点で37.9%まで改善しており、財務の安定性が向上

新規事業展開

クレーンゲームの人気
- アメリカでのアニメ人気上昇に伴い、日本のアニメグッズやキャラクターグッズを景品とするクレーンゲームの需要が急増
- 特にアメリカでの高級和食店展開は、新たな収益源として期待

売上高の増加：
- 2024年3月期時点で、米国からの収益が全体の37%を占めています。
- 50店舗以上の展開により、さらなる収益増加が見込まれます。
成長市場への参入：
- 日本国内市場の成長限界を超え、新たな成長機会を獲得しています。
- アメリカの衰退するショッピングモールに進出し、集客力を高めています。
事業モデルの成功：
- 複合エンターテインメント施設として、アメリカ市場で差別化に成功しています。
- 現地文化に適応したサービス提供により、顧客ニーズに応えています。
財務指標の改善：
- 米国事業の成功により、売上高の上昇が期待されます。
- JPX日経インデックス400への新規採用は、資本効率の高さを示しています。

C：M＆A関連

ソニーG　（３３６９　１２月３０日）
KADOKAWAの話が出てから上昇加速していますが（１５％高）
買われる会社ではなく
買う会社も上がる。
業績の上乗せ期待が大きく
M＆A戦略でうまく行くという期待
こういう会社が上がってくると市場は活性化すると思われます

これはワールド（２５１７円　１２月３０日）も同じ動きで
三菱商事（２６０４円　１２月３０日）の子会社買収以来　上げ続けています
買った方の会社が上がる。
こういう会社が増えてくると面白いと思います

ゼンショー（８９６４円　１２月３０日）も買収戦略では
外食で圧倒的ですが
ゼンショーも上がっています。最高値圏

サンマルク（２７１２円　１２月３０日）もジーホールディングスという外食企業を１１月１日子会社化して
取り込んでから株価は上昇続き　最高値圏

伊藤忠（７８３２円　１２月３０日）はTOBで買収をしてファミリーマートの利益を取り込んだり
CTC,デサント等も買収で利益を取り込んでいます。
こういう戦略がまた脚光を浴びそうなのが２０２５年
上場廃止企業が沢山出てくる中、取り込む会社も増えて来る
特に持ち分適用会社になっていれば
投資が少数株主に流出することを考えれば
子会社を完全に買収してしまう動きも活発になり
それが親会社の投資効率、利益を上げることにもなります
そしてセブンアンドアイ（２４８７円　１２月３０日）には
ファミリーマートを持っている伊藤忠が
投資を検討とニュースが出ていますが
持ち分適用会社にするには２０％以上の投資をしないと
利益を取り込めない。
かといって投資割合が多くなれば独禁法にかかりそう。
セブンアンドアイ、時価総額は６兆６千億
クシュタールのTOB提示の７兆円にしても
買収防衛のためのMBO検討というニュースで言われていた８兆円にしても
上値は残っている状態。

ニチレイ　（４１６６円　１２月３０日）

業績の向上

過去最高の業績見込み：
- 2025年3月期の売上高7,000億円（前期比3%増）
- 営業利益405億円（前期比10%増）を目指している
利益率の改善：
- ROICは7.8%、ROEは10%以上を目標
- EPS（1株当たり利益）204円の達成を目指す
海外事業の成長：
- 海外売上高1,683億円（前期比233億円増）
- 海外売上高比率24%を見込む

事業戦略の強化

加工食品事業：
- 国内で好調な調理品の販売数量維持に注力
- 戦略カテゴリーの拡大（チキン加工品、パーソナルユース商品）
- 新商品投入による市場創出（「本当に旨い担々麺」など）
低温物流事業：
- 国内保管事業の集荷拡大による増益転換
- 海外事業の拡大（ベトナムの新拠点稼働など）

外部環境の好転

円高メリット：
- 原材料コスト低減への期待
- 海外向け品揃えの充実による中長期的な成長期待
コスト管理：
- 物流コストを始めとするコスト低減
- 生産性改善による利益確保

特に過去最高の業績達成や海外事業の拡大、戦略的な商品展開が投資家の注目を集める可能性が高いと考えられます。

低温物流事業は他の物流業界と比べて以下の点で優位性があります：

品質維持能力：
低温物流は、食品や医薬品などの温度管理が必要な商品の品質を維持することができます。これにより、商品の安全性と価値を保つことができ、他の物流業界にはない強みとなっています。
市場拡大の可能性：
コールドチェーンの発展により、遠隔地への輸送が可能になり、企業の販路拡大につながります。これは低温物流事業の成長性を示す重要な要素です。
専門性と参入障壁：
低温物流は特殊な設備や技術が必要なため、参入障壁が高く、専門性の高い分野です。これにより、競争が比較的制限され、安定した事業展開が可能です。
需要の安定性：
食品や医薬品など、低温物流を必要とする商品は日常生活に欠かせないものが多く、需要の安定性が高いという特徴があります。
付加価値サービスの提供：
低温物流事業者は、単なる輸送だけでなく、保管、在庫管理、温度管理など、付加価値の高いサービスを提供できます。これにより、顧客との長期的な関係構築が可能になります。

これらの優位性により、低温物流事業は他の物流業界と比べて、より安定した成長と収益性を実現できる可能性が高いと言えます

ツルハホールディングス（８７２５円　１２月３０日）
ベイン･キャピタルやKKR､ブラックストーンを含む複数の投資ファンドなどが､ツルハホールディングス（HD）の買収を検討している等のニュース。ツルハHDは買収受け入れによる非上場化を模索

サンドラッグ　（４０２４円　１２月３０日）
ツルハ含めた業界の再編が進みそう

スギホールディングス　（２４６７．５円　　１２月３０日）
ツルハ含めた業界の再編が進みそう

NTTデータ　（３０３０円　１２月３０日）
海外M＆Aやデータセンター投資活発化で成長、しかしNTTグループからの投資効果が少数株主に流出してしまうことを含め完全子会社化に進む可能性大

D：銀行

三井住友FG（８３１６円　１２月３０日）

中期計画目標の早期達成:

2025年度の目標9000億円を1年前倒しで超過達成する見通し

金融環境の好転

金利上昇の恩恵: 日本銀行の利上げにより、預貸金利ザヤが拡大

株主還元の強化

増配の継続:

2025年3月期は4期連続の増配を予定しており、配当利回りは3.32%にアップする見込み

自社株買いの実施:

継続的な自社株買いにより、株主への利益還元を積極的に行っています

バリュエーション

割安な株価:

PER（１５．５９）とPBR（１．０１）が低い

政策保有株の売却が進む

2024年3月末からの5ヵ年で政策保有株式残高6,000億円の削減を目指す

住信SBIネット銀行（３７９０円　１２月３０日）
金融環境の好転と合わせて3大携帯キャリアで唯一銀行を持たないドコモが金融機能を持つために買収する観測もあり。

E:ゲーム

任天堂（１２月３０日　９２６４円）
スイッチの後継機によって大幅に業績上振れの可能性あり

ザ・スーパーマリオブラザーズ・ムービーが大ヒットし、任天堂のIP（知的財産）の価値が見直される